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你就读不懂碧桂园物业,时代舟刊

发布时间:2019-11-10 06:13编辑:研究动态浏览(193)

    原标题:时代舟刊 | 英国BSI认证铂金物业管理,共构中创理想生活

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    读不懂彩生活,你就读不懂碧桂园物业

    初到时代都会艺术示范区

    原标题:克而瑞证券|碧桂园服务:物业管理行业的领军者

    物业股上市大潮正在滚滚袭来。

    物业管理的服务周到细致

    首页摘要

    在A股IPO门前排队一年多的碧桂园物业,在撤回A股IPO申请3个月后,碧桂园于2018年3月19日宣布将物业板块分拆到香港联交所主板独立上市。

    烈阳日给客户的爱车遮阳

    审慎推荐,目标价格28.91港元/股。我们对碧桂园服务控股有限公司(简称“碧桂园服务”或“公司”)进行首次覆盖,目标价格28.91港元/股,相当于51.3倍2019年EPS和40.0倍2020年EPS。

    两个月后,即2018年5月29日,碧桂园公开表示,碧桂园服务股份预期于6月19日上午9时在香港联交所挂牌上市。

    每一处砖瓦都细心去呵护

    稳健的财务数据。2018年碧桂园服务实现收入46.75亿元,归母净利润9.23亿元,同比分别增长49.8%和129.8%。2018年公司ROE为40.8%,高于香港上市的内地物管公司2018ROE均值。2019H1公司实现收入35.16亿元,归母净利润8.17亿元,同比增长分别为74.4%和73.4%。

    这意味着,2018年以来,老牌物管公司南都物业在A股上市,雅居乐和绿城分别分拆物管版块在香港上市,碧桂园服务将成为第9家上市物管公司。

    The service of property management

    坚实的股东基础。碧桂园控股有限公司(简称“碧桂园控股”)与碧桂园服务同属于一个实际控制人。“克而瑞销售排行榜”显示,截至2019年9月底,碧桂园控股的全口径销售总金额高达5,805.4亿元,同比增长5.2%;操盘面积6,127.9万平方米,在排行榜中均位列第一。碧桂园控股为碧桂园服务的发展提供了有力的支持。截至2019年上半年底,碧桂园服务的收费面积为2.17亿平方米,其中80%来自碧桂园控股。

    值得注意的是,碧桂园作为2017年房企销售额排行冠军,其物业板块登陆港股事件必将成为物业板块行情的催化剂。

    is thorough and meticulous

    增值服务收入占比提升。随着公司社区覆盖率提升、增值服务项目经验的丰富和多样化,我们预计增值服务将以高于物管收入的增速扩张。根据管理层预计,该块业务收入增速在2019年可以保持在50%以上,毛利率可以保持在60%的水平。

    除了碧桂园服务外,新城发展控股关连公司“新城悦”也准备在港股上市。业内大佬如万科、富力等也在紧锣密鼓筹划分拆物业上市。

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    开展三供一业,实现多元化发展。2018年公司进入了三供一业(供水、供电、供热及物业管理)分离移交改革领域,已经开始着手接管项目。未来全面接管后,该块业务将会为公司带来1.32亿平方米的管理面积,其中物业项目管理面积约为9,020万平方米,覆盖了全国11个省的53个城市,供热项目管理面积约为4,170万平方米,覆盖了全国6个省的8个城市。该业务的推广将进一步丰富公司管理物业的种类,同时为公司收入增长做出显著贡献。

    资本正以前所未有的速度进入物管行业。

    理想的生活从进社区门那一刻起

    风险提示:碧桂园控股竣工未及预期,并购项目整合不及预期。

    到目前为止,登陆A股的物管公司仅2017年12月29日上市的南都物业,在香港上市的七家物管公司分别是彩生活、中海物业、中奥到家、祈福生活服务、绿城服务、浦江中国、雅生活服务。另外,挂牌新三板的物管公司达57家,包括保利物业、美的物业等等。

    而物业服务对生活品质十分重要

    估值

    重量级选手的陆续加入,对于物管行业来说不仅仅是个利好消息,更是对物管行业发展前景强有力的背书。

    周到细致的物业服务提升居住体验

    基于我们DCF的模型,给予碧桂园服务每股28.91港元的估值,相当于51.3倍2019年EPS和40.0倍2020年的EPS。我们的估算包括了三供一业。审慎起见,我们假设公司长期将保持至少每年5亿元的投入用于并购和资本支出。我们的目标价格之于公司当前股价有14.5%的升幅。

    不可否认,曾被大众质疑商业模式的物管公司正以厚积薄发之势颠覆众人对其过往的认知。

    物业服务是大宅的门面也是担当

    DCF估值

    作为物管行业的颠覆者与赋能者,彩生活早已成为了同行规模扩张、创新发展的活样本,如今也成为了上市或即将上市企业考虑估值水平的参照物。

    物业服务是提升大宅价值的所在

    基于我们DCF的模型,给予碧桂园服务每股28.91港元的估值,相当于51.3倍2019年EPS和40.0倍2020年的EPS。

    港股物管:股价齐升,投行看好行业前景

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    我们的DCF模型假设碧桂园服务在2027年之前一直保持双位数的收入增长。碧桂园服务的规模效应将有效提升其盈利能力,故而使公司的息税前利润率一直维持在15%以上的水平。鉴于碧桂园服务将于2020年重新申请所得税优惠政策,保守起见,我们假设公司2020年的实际税率将维持在25%。

    碧桂园服务还未登陆港股,部分在香港上市的物管股价早已闻风而动。

    时代都会甄选中国物业前三强

    考虑到碧桂园服务的物业具有较大规模,需要一定资本支出维持,我们假设公司每年将至少拿出5个亿用于对外投资和资本支出。而随着公司规模体量的扩大、服务质量的提升,公司将更多投入资金在平台运营,进而其营运资本的现金流入会慢慢减少。

    截止2018年6月13日,在碧桂园发布上市消息的14天内,彩生活、雅生活两家物管公司累计涨幅均超17%。

    英国BSI严苛认证碧桂园铂金物管

    我们的DCF 模型永续经营部分假设了2%的长期收入增长率。我们的CAMP 模型假设了4%的无风险利率和6%的市场风险;基于Bloomberg的统计,我们给予公司1.115的Beta,这相当于10.7%的WACC。

    如果将时间轴拉长,港股物管股价走势更为惊艳。

    共构「时代都会」理想社区生活

    我们的DCF得出的企业价值为679.05亿元,其中302.64亿元为从2019年到2029年的自由现金流折现值,315.11亿元为永续经营部分的现值。我们的DCF模型最终得出的公司估值为每股28.91港元。

    2018年以来,资本市场风云变幻。在去杠杆的大背景下,银行银根收紧,信用违约事件频发,多数企业面临资金面紧张的状况,A股、港股都进入了震荡下行模式。

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    业务

    形成强烈对比的是,港股物管公司股价却跑出了稳步上行的独立行情。其中,彩生活表现最为抢眼,以63.08%的累计涨幅领跑行业。

    上市物业 服务理想生活

    碧桂园服务创立于1992年,总部位于广州佛山,2018年6月19日在港交所上市,股票代码为6098.HK。公司目前的主要业务有三块,分别是物业管理服务、社区增值服务和非业主增值服务。截至2019年6月30日,公司合同管理面积达到5.84亿平方米,收费面积约为2.17亿平方米。公司当前储备面积高达3.67亿平方米,为业内第一。2019年上半年公司总营业收入达到35.16亿元,同比增长74.4%;归母净利润8.17亿元,同比增长73.4%。

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    6月19日上午9时30分,碧桂园服务(HK.6098)正式在港交所主板挂牌上市。 碧桂园服务以介绍形式登陆港股,开市价格录得每股10港元,总市值最高达到250亿港元,成功冲上港股物业服务板块第一的位置。

    1。业务总览

    至于原因,可以归结为物管行业具备防守性本质,受行业周期、政策变动影响较小,且叠加较大想象空间。

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    碧桂园服务创立于1992年,总部位于广州佛山。公司于2015年开始市场化,2018年6月19日在港交所上市,股票代码为6098.HK。公司当前的业务主要有三个板块,分别是物业管理服务、社区增值服务和非业主增值服务。在中国物业管理协会发布的《2019物业服务企业综合实力500强》榜单中,公司位列第三。

    1、中指院的数据显示,2017年百强物业平均物业费收缴率为94%、续约率为98%,这意味着物管公司拥有稳定的现金流,是标准的现金奶牛行业。

    碧桂园服务是国内领先的住宅物业管理服务商,稳居中国物业服务百强企业综合实力前三。在2018年中指院发布排名中,碧桂园服务经营绩效名列第一。

    2018年,公司总营业收入达46.75亿元,同比增速为49.8%;毛利润17.62亿元,同比增速70.1%。2019H1的总营业收入为35.16亿元,同比增速为74.4%;毛利润13.78亿元,同比增长75.3%。

    2、绝大多数物业公司采用了轻资产运营模式,经营上并不存在较大资本开支和折旧摊销,其充足的资金储备也成为了公司在业务拓展和外延扩张的有力保障。

    5H服务理念 以人为本

    2019H1总营收中物业管理服务、社区增值服务和非业主增值服务的收入占比分别为73.6%、8.7%、16.9%,相较2018H1各个板块的收入占比分别-4.0ppt、+0.2ppt、+3.3ppt。

    3、在新零售时代,盘踞庞大线下流量的社区价值凸显。多数物管公司陆续开展增值服务,不仅优化了其收入结构,盈利增长可见度高,还能持续加强用户粘合度。

    碧桂园物业不断与时俱进,提出了“5H”服务理念,力求在社区生活中,以五星级服务标准给业主构造理想社区生活。

    2。物业管理服务总览

    一言以蔽之,资本正在拥抱背靠万亿市场规模及拥有优质资金流的社区服务行业。

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    物业管理服务指的是公司为业主、住户及物业开发商提供的一系列管理服务,包括保安、开荒清洁、绿化、园艺和维修保养服务等。公司现阶段物业管理组合中的重点是住宅社区,同时也涵盖了商业物业、写字楼、多功能综合楼、政府、医院及其他公共设施、产业园、高速公路服务站、公园、景区和学校等非住宅物业。物业管理服务是公司当前收入的主要来源,但随着公司对增值服务的大力发展,物业管理服务的收入占比在不断下降,我们认为这个收入结构调整趋势是对公司未来发展有益的。2018年物业管理服务收入为34.45亿元 ,占总营收的73.7%。2019H1物业管理服务收入达25.86亿元,同比增长74.4%,占总营收的73.6%,相较去年同期下降4个百分点。

    看好社区服务行业发展前景的远不止投资者。

    倡导Health——身体健康,打造社区宜居环境;Heart——心灵滋养,开展社区文化活动;Home——家与亲情,倡导和谐睦邻关系;High-tech——智能科技,把现代技术融入社区生活;Hope——创造希望,引领业主参与公益这五方面内容作为缔造和谐幸福社区的标准。

    碧桂园服务的合同管理面积和收费面积实现了快速增长。截至2019年6月30日,公司收费面积为2.17亿平方米,相较2018年底增长了19.5%;合约面积为5.84亿平方米,相较2018年底增长了15.7%。

    近日,申万宏源发布研报称,考虑到在行业集中度持续提升的过程中,合约管理面积稳步增长,业务结构优化下毛利率逐步改善,我们在中长期看好物业管理行业,并维持超配评级。

    英国BSI严苛认证 铂金物管

    碧桂园服务收费面积的增长主要受益于两方面:一是来自于碧桂园控股的支持。2019H1的收费面积相较2018年底增长了3,530万平方米,其中76%的增长来自碧桂园控股;二是来自对外部物业管理公司的并购、以及对中小地产商和二手存量物业的拓展。2018年来自第三方物业的收费面积同比增速达到170.3%。碧桂园服务于2018年11月从史小琴女士和帕拉丁股权投资有限公司收购了北京盛世物业管理公司70%股权,成都佳祥、成都清华逸家、南昌佳洁和上海睿靖宝业的100%股权,并购对价共6.82亿元。该次并购标的于2018年12月并表,给公司带来新增收费面积约1,600万平方米。截至2019年6月底,公司3.67亿平方米的储备面积中大约20%,即7000多万平方米来自和中小型开发商的合作。

    碧桂园服务估值水平:对标彩生活

    作为全球权威的标准研发和国际认证评审服务提供商,BSI倡导制定了世界上流行的ISO9000系列管理标准。作为第一个国家标准化机构,有100多年历史,和德国VDE认证、法国NF认证一样,有很高的公信力。

    2018年物业管理服务的毛利率为31.9%,相较2017年提高了2.5个百分点。这主要受益于四个方面:第一,公司收费面积中的新盘物管费单价有所提升;第二,来自碧桂园集团的新盘项目规模大且较集中,有助于公司降低每平米运营成本。2018年碧桂园服务平均每个项目的收费面积约为21.6万平方米,高于2018年物业百强的平均水平19.4万平方米 ;第三,碧桂园控股的诸多项目已经下沉到了三四线城市,相较一二线城市,公司所接管的三四线项目的物业管理收费单价相差不大,但人力成本更低,促使整体边际效益提升;第四,公司一直坚持在科技上不断投入和创新,这也部分缓解了人力成本上涨带来的压力。

    作为碧桂园旗下住宅物业管理服务商,截至2017年12月31日,碧桂园服务共为440个物业项目、100万户业主提供物业管理服务。

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    2019H1物业管理服务的毛利率为35.7%,相较去年同期提升了1.4个百分点。这主要受益于两个方面:第一,在管项目密度提升,规模效应有所体现;第二,通过提高人工效能、社区智能化及节能化改造等措施有效控制了成本并使得人工成本进一步下降。

    从财务数据来看,2017年,碧桂园服务实现收益为人民币16.72亿元,公司拥有人应占溢利为2.2亿元。

    拥有庞大体系的碧桂园物业,能获得英国BSI严苛认证的铂金物管实属不易。这意味着,碧桂园物业的服务标准与世界共鉴。

    2.1。 物业管理服务按项目来源划分

    作为龙头房企的重要板块之一,碧桂园服务上市后会在港股呈现怎样的估值水平?

    时代都会携手铂金物管

    按照项目的来源,可以将物业管理服务的收入和收费面积分为来自碧桂园控股和来自第三方物业(除了碧桂园控股提供的物业以外的所有物业)两类。公司作为碧桂园控股分拆上市的物业管理公司,受益于碧桂园控股的发展,能几乎中标全部的碧桂园控股开发的楼盘项目,这为公司的收费面积增长提供了保障。自2015年公司开始市场化以来,管理层也一直在积极寻求碧桂园体系外的物业管理机会,将其物业管理对外输出。

    要想搞懂这个问题,就得将碧桂园服务对标行业龙头彩生活,就像电商类企业对标阿里巴巴一样。

    恭迎您归家

    2018年公司物业管理服务收入34.45亿元,其中来自碧桂园控股的收入达30.54亿元,占物管总收入的88.6%,相较2017年占比下降了3.7个百分点。2019H1物业管理服务收入为25.86亿元,其中来自碧桂园控股的比例为76.8%,相较2018H1的90.8%下降了14个百分点。我们认为这个变化体现了公司积极参与市场化竞争,减少对碧桂园控股的依赖的努力。

    作为全球最大社区服务公司,依托生态圈战略,彩生活正在完成从物业管理到互联网公司的进化,这是一个从做物业到赋能物业,从收物业费到送物业费的行业升级创新。

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    截至2019年6月底,碧桂园服务的收费面积为2.17亿平方米,其中79.5%来自碧桂园控股,20.5%来自第三方物业。2018年收费面积中,80.1%来自碧桂园控股,19.9%来自第三方物业。

    1、规模领跑:截止2017年底,彩生活合约管理面积超出绿城、中海等港股物管不止一个身位。

    责任编辑:

    截至2019年6月底,碧桂园服务的储备面积为3.67亿平方米,储备面积/收费面积为1.7。我们认为公司可观的储备面积为后续收费面积的增长奠定了扎实的基础。

    2017年,彩生活管理面积同比上年增长17%至9亿平方米,其中,在管面积达4.36亿平方米,合作面积达4.64亿平方米,是全球服务面积最大的港股上市社区服务公司。

    此外,2018年公司进入了三供一业(供水、供电、供热及物业管理)分离移交改革领域,具体的是为中石油提供相关的物业管理服务。该块业务为公司带来1.32亿平方米管理面积,其中物业项目管理面积约为9,020万平方米,覆盖了全国11个省的53个城市,供热项目管理面积约为4,170万平方米,覆盖了全国6个省的8个城市。2019年上半年,该块业务中的物业管理产生收入约4,410万元,供热业务产生收入约2,110万元。截至2019年10月份公司已经合同接管了70%的项目物业,并预计2020年全面接管。在产生饱和收入的情况下,管理层预计该业务每年将合计产生约20亿的物管收入。这块业务未来将作为独立的业务板块披露。

    值得注意的是,与彩生活不同的是,中海物业、绿地服务、雅生活在管面积主要来自关联公司,没有通过大量承接第三方物业或并购的方式扩大物业管理的规模。所以,以合约管理面积作为四大物管公司的对比指标或更为合理。

    2.2。 物业管理服务按物业类型划分

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    根据物业类型的不同,可以将物业管理服务的收入和收费面积分为住宅和非住宅两类。公司目前管理的物业以住宅为主。2017年物业管理服务的收入中98.7%来自住宅,收费面积中95.4%为住宅。非住宅物业主要包括的业态有政府合作项目,例如高速公路、收费站、公园、景区等以及产业园的物业管理。2017年非住宅物业的收费面积566万平米,其中城市服务(市政公园、市政道路)是360万平米,公司对非住宅类物业管理项目的拓展将进一步丰富其产品线。

    2、利润空间:2017年,彩生活毛利率水平登顶四大港股物管公司。

    2.3。 物业管理服务按收费模式划分

    目前的物业管理公司还处于盈利模式探索阶段,扩大规模正成为行业共识。在线上线下相融合的大背景下,作为率先注入互联网基因的传统物管公司,彩生活正将线上增值服务打造成为其利润新增长极之一。

    按照不同的收费模式可以将物业管理服务的收入分为包干制和酬金制两类。在包干制模式下,业主向公司支付一笔固定的物业管理费,由公司承担物业管理所涉及的一切成本及开支。在酬金制模式下,业主向公司支付固定管理费,而物业管理所涉及的一切有关成本及开支皆由业主承担。

    2017年,彩生活增值业务收入同比上年增长76.5%至2.77亿元,毛利率保持在82.0%的高位,贡献分部溢利2.18亿元,分布溢利贡献占比42.9%,成为盈利的第二大的驱动力量,推动整体毛利率维持在高位。

    在我国物业管理行业中,主流的收费方式是包干制,尤其是对于住宅物业来说。因为包干制可以通过省去业主和住户对大额支出的若干集体决策程序,提升物管效率,激励物业管理服务商优化其服务,提高盈利能力。根据公司招股说明书披露的数据,2015-17年,公司收费面积中包干制的占比分别为100.0%、100.0%和99.7%。

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    3。社区增值服务

    彩生活的能量远比大众想象中强大。

    社区增值服务指的是公司围绕社区成熟发展周期、业主家庭成长周期和房产价值周期为业主提供的全方位生活服务。2018年公司的社区增值业务已经在房屋中介、房屋配套服务、社区传媒、社区家政服务、社区空间运营等领域,形成了可持续盈利的规模化发展,并且在房屋短租、社区团购、社区保险等领域积极拓展、大力挖掘市场潜力。目前公司提供的社区增值服务共有三大块,分别是家居生活服务,房地产经纪服务和园区空间服务。其中家居生活服务主要包括购物协助、家政、绿化、园艺、拎包入住、生活团购和一些其他的定制服务;房地产经纪服务主要包括房屋中介、房产投资咨询、房屋短租、托管服务和财产保险;园区空间服务主要包括场地运营以及社区传媒等。

    彩生活:行业的颠覆者与赋能者

    2018年社区增值服务板块营收达到4.17亿元,同比增长72.5%,其中三大主线家居生活服务、房地产经纪服务和公用区域增值服务的占比分别为60.2%、25.4%和14.4%。2018年社区增值服务的高速增长主要受益于其中占比最高的家居生活服务的高增长。2018年家居生活服务板块的营收达到了2.51亿元,同比增速高达101.7%。这主要受益于公司推出了多种包括家政服务、社区传媒、汽车维修保养等业务线。

    对比同行或是互联网巨头,彩生活早已先一步对物业进行生态化改造。这一先发优势将使其牢牢地在未来的物业商业模式中占据一席之地。

    2019H1社区增值服务营收3.07亿元,同比增长79.5%。其中三大主线家居生活服务、房地产经纪服务和公用区域增值服务的占比分别为63.9%、22.4%和13.7%。

    目前来看,彩生活生态圈基本搭建完成,并进入良性运转状态。

    2018年社区增值服务毛利率为66.1%,相较2017年提高了8.4个百分点。这主要受益于两方面:一方面,公司进一步优化了业务结构,推广人员成本较少但毛利率高的业务;另一方面,公司通过大量引进战略合作商,在家居生活服务及园区空间服务产生的毛利有较大提升。

    彩生活智慧社区生态圈目前已涵盖E维修、E能源、E停车、E教育等近40个E化产品,覆盖多个高频交互场景。

    2019H1,社区增值服务毛利率为62.8%,相较2018年同期的66.9%下降了4.1个百分点。主要是因为两个方面:一方面,公司增加了该板块的专职人员以及实行了专项激励政策,另一方面,公司战略布局发生调整,社区增值服务的业务构成中,毛利率相对较低的家居生活服务和其他生活服务的比重有所上升。2019H1家居生活服务和其他生活服务的收入占社区增值服务收入的比重为77.6%,相较2018H1提升了6.8个百分点。

    在这其中,较成熟产品爆发式表现正在快速拉动彩生活增值服务板块增长。

    4。非业主的增值服务

    比如,“彩富人生”累计成交金额56.81亿元,同比增长212.3%,贡献收入3600万元。

    公司提供的非业主增值服务主要包括三方面:1)物业开发商的售前业务管理咨询服务,以及为其他物业管理公司提供咨询服务;2)在交付前阶段向物业开发商提供开荒清洁、绿化及维护保养服务;3)车位及房屋尾盘的代理销售及租赁服务。

    再比如,“彩生活住宅”已经进入67个城市,与41个开发商签署合作协议,累计销售10057套。通过此种方式在用户手中积累大量饭票,形成潜在的庞大购买力,是调动整个社区生态圈活力发展的势能。

    2018年,非业主增值服务产生的收入共7.91亿元,同比增长141.2%。营收增长主要受益于两点:1)碧桂园控股2018年销售业绩好,公司为碧桂园控股提供的售前业务管理咨询所涉及的项目个数增加,且部分项目的收费方式从酬金制变为包干制;2)公司于2018年9月开始对碧桂园控股提供车位和尾盘销售的代理工作,以及提供租赁服务收取代理费,该块业务在2018年第四季度产生了6,700万元收入。

    作为抢先布局社区生态圈的社区服务公司,彩生活正在快速收割第一批优质流量红利。其线上平台用户粘性及流量成长速度正呈几何式增长。

    2019H1非业主增值服务的收入为5.96亿元,同比增长116.1%。该板块营收大幅增长的原因和2018年的相同,主要是受益于碧桂园控股的支持。

    在用户数量上,2017年末彩之云平台的注册用户惊人地达到了1034万,其中活跃用户数为349.4 万,分别较2016年末增加241.7%、101.2%。

    2018年,非业主增值服务的毛利率为48.1%,相较2017年增长了4.9个百分点。这主要受益于2018年新增的车位及尾盘销售代理业务,该块业务的毛利率高于原有的咨询服务。

    从另一个维度来看,平台活跃用户消费能力显著。2017年,彩生活线上累计交易金额达到76亿元人民币,全年贡献2.7亿元收入。线上平台交易总额及活跃用户数计算的用户ARPU值(交易总额/注册用户)为2179元。

    2019H1非业主增值服务的毛利率为42.3%,相较去年同期下降了5.3个百分点。主要是交付前开荒清洁等毛利率较低的业务的收入占比扩大拉低了整个板块的毛利率。

    就彩生活线上平台用户数据和交易体量来看,是目前行业内其他任何一家物业管理公司都无法相比的。在流量为王的时代,彩生活现有优势不言而喻。

    5。股东结构及重大公司事件

    天下武功,唯快不破。彩生活并没有就此停下脚步,开始探索社区服务更多可能性。这一次,彩生活将目光对准了社区新零售。

    5.1。 股东结构

    2018年3月31日,彩生活正式推出了“彩惠人生”产品,同时也宣布了与腾讯、TCL、美的等基于平台的战略合作。

    截至报告期公司的第一大股东为杨惠妍女士,合计持有碧桂园服务54.37%的股份。杨惠妍女士是碧桂园服务的董事会主席,也是碧桂园控股的控股股东。

    简单介绍一下,“彩惠人生”是一个依托彩生活社区服务平台“彩之云APP”和线下物业入口构建的“上彩惠人生购买相关产品,就能获得相应物业费赠送”的普惠平台。

    5.2。碧桂园控股有限公司

    这是彩生活切入社区新零售的重磅产品,平台从众多社区服务提供者处严选“爆款”上线,提升流量互动频率,同时也带动彩生活生态圈其他产品与用户的交互率。

    碧桂园控股有限公司是中国最大的城镇化住宅开发商,在2018年《财富》世界500强榜单中位列第353位。“克而瑞销售排行榜”显示,2019年前9个月,碧桂园控股的全口径销售总金额高达5,805.4亿元,同比增长5.2%,在克而瑞销售排行中位列第一。2019年1-9月操盘面积达6,127.9万平方米,在所在榜单中也位列第一。碧桂园控股业绩优秀为碧桂园服务的高速发展提供了保证。

    截至4月20日,彩惠人生上线20天时间就已为超过一万个社区家庭完成了物业费用减免抵扣,而目前平台下单量增速达到了每日10%。

    5.3。重大事件

    彩惠人生的落地不止是传统物管功能的蜕变,还是彩生活社区生态圈再一次重磅升级。其入口价值在于无缝衔接了业主缴纳物管费、消费家庭必需品等使用频次最高的场景,再度缩短了用户与社区生活服务及产品之间的接触半径。

    5.3.1收购

    如今彩生活现阶段拥有其他竞争者无法比拟的优势:完善的社区服务架构、稀缺的社区数据、即将迎来爆发式释放的生态圈势能、社区新零售的成熟架构等等。

    根据公司招股说明书披露,在2018年上市前,公司进行过多项投资和并购。2014年,公司收购了海南物业服务100%股权。2016年,公司投资华惠金服取得了30%股权,并且收购了湖北清能物业的50%股权。华惠金服主营业务为社区金融服务,湖北清能物业的主营业务为物业管理。2017年公司收购了重庆金阳物业51%的股权及昆明星尚物业100%的股权,二者皆为物业管理公司;与第三方组建了重庆融碧物业,拥有其50%股权;并且投资了600万元收购了广东凤凰优选30%股权。

    不可否认,在探索物管行业发展方向的这条路上,彩生活无疑是走得最远的那一个,不仅为其他物管公司树立起行业新标准及新方向,还成功打破物管公司传统盈利模式,重塑行业收入结构及价值。

    自2018年6月港股上市至今,公司共发生了四起并购。

    对于上市还是即将上市的物管公司来说,彩生活作为行业龙头是具备对标价值的。

    2018年7月,公司收购了橙家科技10%的股权。橙家科技的主营业务是互联网家装业务,主要涵盖硬装、软装、智能家居及家具零售等四大板块。

    值得注意的是,《格隆汇》的报道称,目前港股物业板块平均估值超过30倍PE,绿城服务PE是47倍、中海物业PE是31倍,雅生活PE则是61倍,而彩生活经过这一轮上涨PE仅约28倍。

    2018年11月,公司以6.82亿元的对价,收购了北京盛世物业70%的股权、成都佳祥100%股权、成都清华逸家100%股权、南昌洁佳100%股权和上海睿靖宝业100%股权。2019年3月,公司又收购了北京盛世物业剩下的30%股权,使其成为了公司全资子公司。

    不过,在专业机构大摩看来,无论是从物管行业还是龙头企业彩生活,未来想象空间都是非常可观的。

    这五家公司的主营业务都是物业管理服务,以上并购给公司带来约1,600万平方米的收费面积。2018年五家公司合计收入为7.72亿元,合计净利润为8,257.1万元。该五家公司已于2018年12月并表,故而对于碧桂园服务的2018年并表的收入和净利润贡献分别为7,230.4万元和238.9万元。基于7.72亿元的并购总价格,此一揽子收购的估值相当于9.4倍的2018年PE。

    近日,摩根士丹利发表研报称,中国社区服务行业有持续多年增长的潜力,其主业是对现有房屋存量资源的一种运作,而其增值服作为一个额外的利润驱动因素,行业整合具有持续提升的空间。

    2019年7月10日,公司通过两家全资子公司收购了港联不动产服务(中国)的100%的股权。港联不动产服务(中国)连同其附属公司主要从事物业管理业务。截至2018年底,港联不动产的可收费管理面积达1,346.8万平方米,并承诺未来三年的可收费面积年均增速不低于10%,预计2021年,可收费管理面积达1,792.6万平方米。

    在中国的物业管理行业中,彩生活是大摩重点推荐标的股票,预计彩生活的净利润将在2017-19E年实现31%增长,首次覆盖,大摩给予彩生活“增持”评级。

    2019年7月11日,公司以1.9亿元的挂牌价竞得嘉凯城物业100%股权。目前公司已向嘉凯城支付了第一期股权转让价款1.33亿元,且嘉凯城物业的股权转让工商变更手续已完成。嘉凯城物业的收费面积约600万平方米。

    结合物管行业发展潜力不断凸显,彩生活培育的平台的增值服务陆续步入成熟期等因素来看,彩生活作为被低估的龙头企业或将很快踏入估值修复轨道。这可能是彩生活2018年以来累计涨幅领涨港股同类公司的原因之一。

    截至2018年底,公司的合营企业共四家,分别为华惠金服信息科技、湖北清能碧桂园物业、重庆融碧物业和江西盛裕物业。碧桂园服务对四家公司的持股比例分别为30%、50%、50%和49%。

    @今日话题@徒步三萬里V

    5.3.2 融资

    2019年1月24日,公司完成了上市后的首次股份配售。此次增发共配售168,761,000股,每股发行价为11.61港元,扣除有关费用及开支后,所筹款项净额约为19.39亿港元。在资金用途方面,公司拟将70%用于并购,30%用于科技与智能化投资、城市服务及增值服务等新业务开拓投资。

    6。未来发展战略

    管理层预计碧桂园服务2019年收入将以高于40%的同比增速增长。公司预计2019年收费面积将至少增加7,000万平方米,相当于38.6%的同比增速。这其中约4,500-5,000万平方米来自碧桂园控股,剩下的来自第三方物业。截至2019年底,预计公司的收费面积约达2.5亿平方米。从收费面积的比重上看,第三方物业公司比例预计将会进一步提升至25%的水平。此外,在二手楼盘方面,公司表示也将从维护角度介入去拓展项目。二手楼盘的拓展也将成为公司未来收费面积新的增长点。

    随着碧桂园服务物业覆盖率提升,新项目的逐渐成熟,以及多种增值服务的上线,公司预计增值服务将继续保持高双位数的增长。

    非业主增值服务中预计未来售前业务咨询的占比下滑,而交付前阶段的业务的占比会提升。车位和尾盘的代理销售和租赁业务预计2019年收入约达到1.5-2.0亿。

    除现有板块外,公司还将探讨新的业务机会。碧桂园服务同中石油成立合资公司开展三供一业(供水、供电、供热及物业管理)的业务,并成立服务工业企业员工住宿的物业管理业务线。

    财务

    2015-18年公司收入以40.9%的CAGR增长到46.75亿元,同期归母净利润以61.2%的CAGR增长到9.23亿。2019H1公司营收达35.16亿元,同比增长74.4%;归母净利润8.17亿元,同比增长73.4%。公司表现出了强劲的增长势头和盈利能力。我们认为碧桂园服务未来将继续受益于碧桂园控股的支持和三供一业的推广,2019、2020年收入将分别以52.3%和67.2%的同比增速增长。由于公司不断并购物管企业、外拓第三方物业,加之新推出的三供一业服务利润率较低,我们预计公司总体利润率水平可能会有所降低。我们预测2019、2020年碧桂园服务的归母净利润将分别为13.24亿元和16.97亿元,同比增速分别为为43.5%和28.2%,净利润率分别为18.6%和14.3%。即便如此,公司ROE仍在25%以上的水平,我们的模型显示到2020年公司仍有净现金81.47亿元。

    1.2015-18年财务分析

    2018年是碧桂园服务历史业绩最亮眼的一年。2015-18年公司收入以40.9%的CAGR增长到46.75亿元,达到历史新高。受益于碧桂园控股新开楼盘增加、规模效应凸显等利好因素,公司同期毛利率从2015年的30.6%提升到了2018年的37.7%。

    尽管公司2018年承担了上市费用约1,490万元,公司息税前利润率仍然稳步从2015年的17.5%上升到2018年的21.6%。2018年公司的境内主体碧桂园服务被认定为高新技术企业,进而于2017、2018和2019年享有15%的优惠税率,并且每三年有望重续该税收优惠政策。碧桂园服务2018年实现归母净利润9.23亿元,基本相当于2015-17年归母净利润的总和。

    2.2019H1财务分析

    2019年上半年,碧桂园服务实现收入35.16亿元,同比增长74.4%,环比增长32.2%。

    其中,物业管理服务收入25.86亿元,同比增长65.4%,占总收入的比重为73.6%,相较去年同期下降4个百分点。2019H1的物管费收入还包括三供一业中住宅物业的物管费收入4,410万元。

    社区增值服务收入3.07亿元,同比增长79.5%,占总收入的比重为8.7%,相较去年同期提升0.2个百分点。

    非业主增值服务收入5.96亿元,同比增长116.1%,占总收入的比重为16.9%,相较去年同期提升3.3个百分点。

    其他服务收入为2,658万元,同比增长409.1%。大幅增长主要是因为三供一业中的供热业务产生的2,110万元收入暂时归类在其他服务中。

    2019H1碧桂园服务的综合毛利率为39.2%,相较去年同期提升了0.2个百分点。2019上半年碧桂园服务进行了定向增发,公司现金充裕,2019H1净现金为 61.99 亿元,较 2018 年底增加 23.30亿元。2019H1公司实现归母净利润8.17亿元,同比增长73.4%。

    3.2019和2020的财务分析

    受益于碧桂园控股的支持和三供一业开始陆续产生收入,我们预测公司2019和2020年的总收入将分别同比增长52.3%和67.2%,达到71.22亿元和119.08亿元。其中,物业管理服务收入中来自于碧桂园控股的物业收入将占公司总收入75%以上的比例。碧桂园控股仍将是公司物管项目来源的主要贡献者。而三供一业将成为2020年公司收入大幅提升的重要动力。我们预计2019、2020年的三供一业将贡献收入1.6亿和28.0亿元,分别占总收入的2.2%和23.5%。

    我们认为随着碧桂园服务更多通过收并购以及第三方物业扩张规模,来自于第三方的收入贡献会逐步增加,但第三方物业项目的毛利率可能低于来自碧桂园集团的物管业务毛利率。此外三供一业的毛利率较低,也将使公司整体毛利润率略有降低。我们预计2019年公司整体毛利率将为35.3%,并将进一步下探到2020年的29.9%。

    随着公司规模效应的初步显现,我们预计销售和管理费用占总收入的比例较2018年将有所下降。此外,虽然管理层有信心将继续获得税收优惠,我们保守地预计2019和2020年公司实际税率分别为18.0%和25.0%。我们的预测显示2019年和2020年公司的归母净利润分别为13.24亿元和16.97亿元,同比增长分别为43.5%和28.2%。

    碧桂园服务一直保持着健康的营运现金流。2017、2018年应付账款及合同负债两项合计占收入比例均在60%以上,致使公司的用于营运的短期负债大于短期资产。2018年净现金为38.69亿元,ROE为40.8%。2018年公司的派息率为25%。我们预计未来公司将继续保持来自营运资本的正现金流入。为了体现碧桂园服务的收购策略,我们的模型中预测公司于2019年将支付已经宣布收购的款项合计6.45亿元,并于2020年投入约7亿元进行现金收购。

    我们的模型表明2019年、2020年底公司将有净现金65.76亿元和81.47亿元,ROE分别为26.3%和26.6%。

    物管行业概览

    2018年全国物业管理面积达到了279.3亿平方米,同比增长13.2%。根据中国物业管理协会预测,2023年全国物管费或超2万亿。物管行业收费模式以包干制居多。物管服务的物业类型多样,占比最大的是住宅物业。就平均物管费而言,商业物业和医院物业最高,住宅物业最低。我们预计未来全国物业管理公司将呈现继续聚拢集中的趋势,行业集中度将持续提升,同时会有更多的物业管理公司谋求上市之路。增值服务是物业管理公司破局的关键,如何基于物业生活场景通过增值服务向更广阔的业务领域渗透,将成为物管公司未来探索的重点。

    1。 2018年全国物业管理面积279.3亿平方米

    根据中国物业管理协会发布的数据,2018年全国物业管理面积达279.3亿平方米,同比增长13.2%。2018年物业管理行业经营收入达7,043.6亿元,同比增长17.25%。根据中国物业管理协会预测,到2023年我国物业管理总面积将达到376.70亿平方米,每平米每月物业管理费将达到4.85元,物业管理收入规模将超过2万亿。

    2。物业类型多样,500强管理面积中住宅占比最大

    我国物业管理行业服务的物业类型多种多样,包括住宅物业、办公物业、商业物业、场馆物业、产业园区物业、学校物业、医院物业和其他物业等业态。从500强管理面积中的各业态管理面积占比来看,住宅物业占比最大。根据中国物业管理协会发布的数据,2018年500强物管企业的管理面积中,住宅物业占63.48%,在所有物业类型中占比第一。排在第二、第三的是办公物业和其他物业,占比分别为9.24%和6.71%。

    3。收费模式以包干制居多

    物业管理公司的收费模式有两类,分别为包干制和酬金制。在包干制模式下,业主向公司支付一笔固定的物业管理费,由公司承担物业管理所涉及的一切成本及开支。在酬金制模式下,业主向公司支付固定管理费,而物业管理所涉及的一切有关成本及开支皆由业主承担。目前香港上市的16家物业管理公司除中海物业、彩生活、佳兆业美好和祈福生活服务有超过50%的在管面积采用了酬金制外,其他12家物业管理公司的收费方式都以包干制为主。

    4。商业物业和医院物业的平均物管费较高

    根据中国物业管理协会发布的数据,500强物管企业不同业态的平均物管费中,商业和医院的较高,均为6.19元/平方米/月。最低的是住宅物业,为2.10元/平方米/月。从不同城市等级来看,2018年一线城市的平均物管费最高,达4.84元/平方米/月,约是三四线城市平均物管费的2倍。

    5。百强物管企业管理面积集中度提升

    近年来百强物管公司管理面积集中度不断提升。受益于政策的支持、关联房企的支持、资本市场的助力以及头部物管企业相对更强的拓展能力,物管行业的管理规模集中度正在不断提升。根据中国物业管理协会发布的数据,2018年百强物管企业管理面积合计约80.08亿平方米,市场份额占比为28.67%,相较2017年提升4.42个百分点。

    6。增值服务仍旧处于探索阶段

    物业管理服务主要收取的是物业管理费,盈利模式比较单一。然而物业扎根于社区,最接近消费者的衣食住行,为社区生活相关的增值服务提供了天然的场景,进而使发展增值服务从而为物业管理公司实现多元化经营提供了可能。

    此外,互联网巨头近年将业务版图扩展到线下,纷纷布局社区生活商业,这加速了物业公司在社区增值服务领域的布局。

    据不完全统计,百度、阿里巴巴、腾讯、小米、苏宁、京东、美团点评在2015至今共投资社区生活相关项目约30个。涉及包括传媒、智慧社区、房屋金融、家政、家装、零售、房屋经纪、医疗等在内的10多个行业,这些项目合计投后估值约2,750亿元。

    2019年8月8日,彩生活发布公告称其对京东和360进行定向增发,共募集资金4.18亿元,增资后京东、360合计持有彩生活8%的股份。这进一步体现了互联网巨头对线下生活社区的重视程度。

    我们认为社区增值服务只有嫁接到物业平台上才有持续经营的能力。这主要由于物管公司本身就是一个流量入口,物业公司主导的增值服务天然免去了“流量成本”,而该成本的降低对于大多数社区增值服务商的生存至关重要。

    物业管理公司的增值服务多种多样,主要集中在社区电商平台、楼盘销售中介服务、长租、家装、电梯维修、社区教育、社区健康、社区养老等领域。然而,目前社区的增值服务还处于前期的探索状态。

    根据我们的统计,目前在香港上市的16家内地物管公司中,2019H1对社区提供的增值服务收入仅占物业公司总收入的18.5%,而该比例从2016年开始仅提升了1.7个百分点。

    7。 2018年以来物管行业备受资本关注

    彩生活于2014年6月30日在港交所上市,是国内第一家在香港上市的内地物管公司。经统计,2014-17年三年间,只有6家物业公司在香港上市。而2018年至今,已有10家物业公司在香港上市。当前物业公司的上市氛围依然火热,包括保利物业、银城生活服务和烨星集团在内的多家物业公司都已经向港交所递交了招股书。

    8。上市公司数据透视

    8.1。 市场表现相关数据

    8.2。 业务及财务相关数据

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